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전세 계약갱신 청구권은 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위해 도입된 제도로, 2020년 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)의 핵심 요소입니다
2025년 현재, 이 제도는 전세 매물 감소와 이중 가격 문제 등 부작용으로 인해 논란의 중심에 있습니다. 국토교통부와 국토연구원의 연구 용역 결과를 바탕으로 제도 개선 논의가 활발히 진행되고 있으며, 더불어민주당의 10년 보장안 등 새로운 정책 제안도 등장했습니다.
이 글에서는 2025년 최신 정보를 반영하여 전세 계약갱신 청구권의 정의, 현황, 부작용, 개선안, 그리고 임차인이 알아야 할 사항을 상세히 다룹니다. 주거 안정과 합리적인 계약을 위해 필요한 정보를 제공합니다.
계약갱신 청구권이란?
전세 계약갱신 청구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 2년 전세 계약을 한 번 더 2년 연장할 수 있는 권리입니다.
2020년 7월 임대차 2법 도입으로 시행되었으며, 임대료 인상률을 직전 계약 대비 5% 이내로 제한하는 전월세상한제와 함께 임차인 보호를 목표로 합니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유(예: 임대인이 직접 거주, 건물 철거 등)가 없으면 이를 거부할 수 없습니다. 갱신된 계약도 2년간 유지되며, 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다.
이 제도는 전세 계약에서 임차인의 주거 안정성을 높이고, 급격한 임대료 상승으로 인한 부담을 줄이기 위해 설계되었습니다. 그러나 제도 시행 이후 전세 매물 감소, 신규 계약과 갱신 계약 간 가격 차이(이중 가격), 임대인과 임차인 간 갈등 등 부작용이 나타나며 개선 필요성이 대두되었습니다. 2025년에는 국토연구원의 연구 용역 결과를 바탕으로 폐지, 보완, 지역별 자율 적용 등 다양한 대안이 논의되고 있습니다.
계약갱신 청구권 행사 방법
계약갱신 청구권을 행사하려면 임차인이 법적 절차를 준수해야 합니다. 2025년 기준 행사 방법은 다음과 같습니다.
갱신 의사 전달: 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지(예: 2025년 12월 31일 계약 종료 시 2025년 6월 30일~10월 31일) 임대인에게 갱신 의사를 서면으로 전달합니다. 내용증명 우편, 등기우편, 문자 메시지(수신 확인 가능) 등을 활용하며, 구두 전달은 법적 효력이 없습니다.
임대료 협의: 갱신 계약의 임대료는 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다. 예를 들어, 기존 보증금 2억 원인 경우 최대 2억 1,000만 원까지 인상 가능합니다. 임대인이 5% 초과를 요구하면 법적 효력이 없으며, 협의가 어려울 경우 법률 상담을 요청합니다.
계약서 작성: 갱신 합의 후 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 갱신 조건을 추가합니다. 계약서에는 갱신 기간(2년), 보증금, 임대료, 확정일자 여부를 명시합니다.
확정일자 취득: 갱신 계약서에 확정일자를 받아 전세보증금 보호를 강화합니다. 주민센터 또는 부동산 등기소에서 무료로 취득 가능합니다.
분쟁 대비: 임대인이 갱신을 거부하거나 부당한 조건을 요구할 경우, 주거복지센터 또는 한국법률구조공사(☎ 132)에 상담을 요청합니다. 정당한 사유 없는 거부는 주택임대차보호법 위반으로, 민사소송을 통해 권리를 주장할 수 있습니다.
임차인은 갱신 요구 시기를 놓치지 않도록 계약 만료일을 사전에 확인하고, 서면 증빙을 보관해야 합니다. 임대인이 본인 거주를 이유로 거부할 경우, 실제 거주 여부를 2년 내 확인하여 부당 거부 여부를 판단할 수 있습니다.
계약갱신 청구권 계약서 작성
계약갱신 청구권 행사 시 계약서 작성은 권리 보호와 분쟁 예방에 필수입니다. 2025년 기준 계약서 작성 요령은 다음과 같습니다.
기본 정보 명시: 계약서에는 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처, 주택 주소, 계약 체결일을 명확히 기재합니다.
갱신 조건: 갱신 계약임을 명시하고, 계약 기간(2년, 예: 2026년 1월 1일~2027년 12월 31일), 보증금, 임대료를 기록합니다. 임대료는 직전 계약 대비 5% 이내 인상분을 계산해 기재합니다. 예: 보증금 2억 원 → 2억 1,000만 원.
확정일자: 계약서에 확정일자를 받았음을 표시하고, 실제 주민센터에서 확정일자를 취득합니다. 이는 전세보증금 반환 소송 시 우선변제권을 보장합니다.
특약 사항: 갱신 계약의 특약(예: 임대인의 거주 목적 통보 시 갱신 종료, 반려동물 허용 여부)을 명확히 기재합니다. 특약은 양측 합의하에 작성하며, 법률 위반 사항(예: 5% 초과 인상 요구)은 무효입니다.
서명 및 날인: 임대인과 임차인이 계약서에 서명 또는 날인하고, 각 1부씩 보관합니다. 전자계약서 사용 시 공인전자서명을 통해 법적 효력을 확보합니다.
증빙 보관: 계약서 사본, 갱신 요구 서면(내용증명 등), 확정일자 증명서를 보관하여 분쟁 시 증빙으로 활용합니다.
계약서 작성 시 부동산 중개인이나 법률 전문가의 검토를 받으면 오류를 줄일 수 있습니다.
서울시 전월세보증금 지원센터에서 무료 계약서 검토 서비스를 제공합니다. 계약서 미작성 시 분쟁 위험이 높아지므로, 반드시 서면 계약을 체결해야 합니다.
임차인이 알아야 할 사항
임차인은 계약갱신 청구권을 효과적으로 활용하고 전세사기를 예방하기 위해 다음 사항을 숙지해야 합니다.
첫째, 갱신 요구 절차입니다. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면으로 갱신 의사를 전달해야 하며, 내용증명 우편을 활용하면 증빙이 확실합니다.
둘째, 임대료 인상 제한입니다. 갱신 시 임대료는 5% 이내로 제한되며, 초과 요구는 무효입니다.
셋째, 계약서와 확정일자입니다. 갱신 계약서에 조건을 명확히 기재하고, 확정일자를 받아 전세보증금 보호를 강화합니다.
넷째, 분쟁 대비입니다. 임대인이 갱신을 거부하거나 부당한 조건을 요구할 경우, 서울시 월세/보증금 지원센터(☎ 02-2133-1200~8) 또는 한국법률구조공사(☎ 132)에 상담을 요청합니다.
다섯째, 전세사기 예방입니다. 계약 전 등기부등본을 확인하여 임대인의 소유권, 근저당권 설정 여부를 점검하고, 계약금은 임대인 계좌로 직접 송금합니다.
여섯째, 제도 변화 주시입니다.
2025년 상반기 법령 개정으로 갱신권이 폐지되거나 수정될 가능성이 있으므로, 국토교통부 공지사항을 확인합니다.
2025년 계약갱신 청구권 현황
2025년 현재, 계약갱신 청구권은 여전히 주택임대차보호법에 따라 시행 중입니다. 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면으로 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다.
서울시 월세/보증금 지원센터(☎ 02-2133-1200~8)에 따르면, 갱신 계약의 평균 연장 기간은 약 5년으로, 제도 도입 전 3년에 비해 임차인의 주거 안정성이 향상되었습니다.
그러나 2024년 4월부터 2025년 2월까지 수도권 전세 매물이 21% 감소하며 전셋값이 9개월 연속 상승했습니다. 이는 계약갱신 청구권과 전월세상한제가 매물 공급을 억제한 결과로 분석됩니다.
국토교통부는 2022년부터 제도 개선을 위한 연구 용역을 진행했으며, 2024년 4월 국토연구원이 ‘주택임대차 제도 개선 방안 연구’ 최종보고서를 발표했습니다.
보고서는 계약갱신 청구권의 이중 가격 문제, 매물 감소, 임대인-임차인 갈등을 주요 부작용으로 지적하며 네 가지 개선안을 제시했습니다.
또한, 더불어민주당은 2025년 3월 ‘20대 민생의제’를 통해 계약갱신 청구권을 2+2년에서 10년 보장 및 연장 가능으로 강화하는 방안을 제안했으나, 전문가들은 전세 공급 감소와 전셋값 폭등 우려를 제기했습니다.
2025년 상반기 내 법령 개정이 예정되어 있으며, 국회와의 공론화를 통해 최종 개선안이 확정될 전망입니다.
주요 부작용과 문제점
계약갱신 청구권은 임차인 보호에 기여했지만, 여러 부작용으로 인해 논란이 지속되고 있습니다. 주요 문제점은 다음과 같습니다.
첫째, 이중 가격 문제입니다. 갱신 계약은 임대료 인상이 5%로 제한되지만, 신규 계약은 시장 가격에 따라 결정되어 신규 임차인의 부담이 커졌습니다. 예를 들어, 서울 아파트 전셋값은 2024년 7월부터 2025년 2월까지 평균 10% 상승했으나, 갱신 계약은 5% 이내로 제한되어 가격 격차가 발생했습니다.
둘째, 전세 매물 감소입니다. 임대인이 갱신 계약의 낮은 수익성을 이유로 전세 대신 월세나 매매로 전환하며, 수도권 전세 매물이 2024년 대비 21% 감소했습니다.
셋째, 임대인-임차인 갈등입니다. 한국법률구조공사에 따르면, 2024년 상반기 임대차 관련 분쟁 상담이 전년 대비 3배 증가한 7,636건을 기록했습니다.
넷째, 신규 임차인의 진입 장벽입니다. 국토연구원은 신혼부부 등 후발 임차인이 기존 임차인에 밀려 전셋집을 구하기 어려운 상황을 지적했습니다.
이러한 부작용은 계약갱신 청구권이 임대인의 재산권과 수익성을 과도하게 제한한다는 비판으로 이어졌습니다. 특히, 더불어민주당의 10년 보장안은 임대주택 공급 감소와 전셋값 폭등을 초래할 가능성이 높아 전문가들의 우려를 낳고 있습니다.
2025년 제도 개선안
국토연구원의 2024년 연구 용역 보고서는 계약갱신 청구권과 전월세상한제의 개선을 위해 네 가지 대안을 제시했습니다. 각 대안은 장단점을 가지며, 2025년 상반기 법령 개정 논의의 기초가 됩니다.
- 전면 폐지
임대차 2법을 폐지하고 2020년 이전 제도로 복귀하는 방안입니다. 이중 가격 문제와 신규 임차인의 진입 장벽을 해소할 수 있으며, 전세 매물 공급이 증가할 가능성이 있습니다.
그러나 임차인의 주거 안정성이 약화되고, 전셋값 급등 지역에서는 1~2년 유예 기간이 필요합니다. 국토연구원은 기존 임차인의 갱신권을 일정 기간 유지하거나 임대인에게 세제 혜택을 제공하는 보완책을 제안했습니다.
- 지역별 자율 운영
지자체가 ‘임대차 특별지역’을 지정해 계약갱신 청구권과 상한제를 1~2년간 선택적으로 적용하는 방안입니다. 전셋값이 급등하는 지역에 맞춤형 대응이 가능하지만, 이중 가격 문제와 행정 비용 증가가 단점입니다.
예를 들어, 서울 강남구가 특별지역으로 지정되면 갱신권이 적용되지만, 인근 지역과의 형평성 논란이 발생할 수 있습니다.
- 당사자 협상
계약갱신 청구권과 상한제 적용 여부를 임대인과 임차인이 협상하도록 하는 방안입니다. 임대인은 공실 위험을 줄이기 위해 갱신을 마케팅 수단으로 활용할 수 있습니다.
그러나 공급 부족 지역에서는 임대인의 협상력이 강해 임차인이 불리할 수 있습니다. 이를 보완하기 위해 계약서에 협상 결과를 명확히 기재하는 방안이 제안되었습니다.
- 상한요율 및 대상 조정
상한요율을 5%에서 10% 이내로 상향하거나, 저가 주택에 한정해 제도를 적용하는 방안입니다. 이중 가격 문제를 완화할 수 있지만, 적정 요율에 대한 사회적 합의가 어렵고 정책이 복잡해질 수 있습니다. 또한, 전세사기 피해를 줄이기 위해 저가 주택에 초점을 맞춘 적용이 필요합니다.
국토교통부는 이 대안들을 정부의 공식 입장이 아닌 참고 자료로 간주하며, 2025년 상반기 국회와 공론화를 통해 시장 혼란을 최소화한 개선안을 마련할 계획입니다.
한편, 더불어민주당의 10년 보장안은 임대료 상한을 신규 계약에도 적용하고 갱신 기간을 대폭 연장하는 내용으로, 전세 공급 감소와 분쟁 증가 우려로 실현 가능성이 낮다는 평가를 받고 있습니다.
임차인이 알아야 할 사항
임차인은 계약갱신 청구권을 효과적으로 활용하기 위해 다음 사항을 숙지해야 합니다.
첫째, 갱신 요구 절차입니다. 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면(내용증명 우편 등)으로 갱신 의사를 전달해야 하며, 임대인은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다.
둘째, 임대료 인상 제한입니다. 갱신 시 임대료는 직전 계약의 5% 이내로 제한되며, 이를 초과하는 요구는 법적 효력이 없습니다.
셋째, 계약서 확인입니다. 갱신 계약서에 임대료, 기간, 조건을 명확히 기재하고, 확정일자를 받아야 전세보증금 보호가 가능합니다.
넷째, 분쟁 대비입니다. 임대인이 갱신을 거부하거나 부당한 조건을 요구할 경우, 서울시 월세/보증금 지원센터나 한국법률구조공사(☎ 132)에 상담을 요청할 수 있습니다.
다섯째, 제도 변화 주시입니다. 2025년 상반기 법령 개정으로 갱신권이 폐지되거나 수정될 가능성이 있으므로, 국토교통부 공지사항을 확인해야 합니다.
또한, 전세사기 예방을 위해 계약 전 부동산 등기부등본을 확인하고, 임대인이 소유자인지, 근저당권 설정 여부를 계약 전 임대인의 신분증과 등기부등본을 확인합니다. 계약금은 임대인 계좌로 직접 송금하는 것이 안전합니다.
현명한 전세 계약을 위해
전세 계약갱신 청구권은 임차인의 주거 안정성을 높이는 중요한 제도이지만, 이중 가격, 매물 감소 등 부작용으로 인해 2025년 개선 논의가 한창입니다.
국토연구원의 네 가지 대안과 더불어민주당의 10년 보장안은 각각 장단점을 가지며, 2025년 상반기 법령 개정을 통해 최종 방향이 결정될 예정입니다.
임차인은 갱신 절차, 임대료 제한, 계약서 관리, 분쟁 대비 등을 철저히 준비하여 권리를 보호해야 합니다. 전세사기 예방을 위해 등기부등본 확인과 안전한 계약 관행도 필수입니다.
최신 정보를 주시하며 현명한 전세 계약을 통해 안정적인 주거 환경을 유지하시길 바랍니다.