2026년 개별공시지가가 4월 30일 결정·공시되면서 서울은 평균 4.89% 올라 지난해 4.02%보다 상승 폭이 커졌습니다.그동안 내 땅이 얼마로 매겨졌는지 몰라 막막했던 분이라면, 조회 자체는 5분이면 끝납니다.
개별공시지가는 시·군·구청이 매년 1월 1일 기준으로 각 필지마다 산정해 발표하는 1㎡당 땅값입니다. 국토교통부가 정한 표준지 공시지가를 기준으로 토지의 특성을 비교해 정해집니다.
재산세를 비롯한 각종 세금과 부담금, 복지제도의 재산 산정에 쓰이는 기준이라 토지를 가진 분이라면 매년 확인해 두는 편이 좋습니다. 다만 공시지가는 실제 거래가격이 아니며, 2026년 표준지 기준 시세반영률은 65.5% 수준입니다.
개별공시지가 2026년 기준과 변화
올해 개별공시지가는 2026년 1월 1일 기준으로 산정되어 4월 30일에 결정·공시되었습니다. 이의신청은 공시일로부터 30일 이내인 5월 29일까지 받았고, 접수된 토지는 재조사를 거쳐 6월 26일에 조정·공시되었습니다.
서울시는 85만 7,493필지를 조사한 결과 평균 4.89% 올랐고, 25개 자치구 모두 상승했습니다. 국토교통부가 1월에 발표한 표준지 공시지가도 전국 평균 3.35% 올라 땅값 흐름은 전반적으로 상승세였습니다.
✅ 지역별로 상승 폭 차이가 크므로 전국 평균만 보지 말고 내 필지를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
개별공시지가 지역별 상승률 2026년 비교
| 지역 | 2026년 변동률 | 참고 |
|---|---|---|
| 서울 평균 | 4.89% | 지난해 4.02% |
| 용산구 | 9.20% | 서울 자치구 1위 |
| 성동구 | 6.52% | |
| 강남구 | 6.30% | |
| 서초구 | 5.82% | |
| 도봉구 | 2.34% | 용산구의 약 4분의 1 |
| 하남시 | 3.44% | 신도시 개발 영향 |
| 인천시 | 1.41% | 서구 1.98%로 최고 |
위 수치는 서울시와 인천시, 하남시가 발표한 자료이며, 같은 시·도 안에서도 필지마다 변동률은 다를 수 있습니다.
개별공시지가 조회 방법 4가지
조회할 수 있는 곳은 여러 곳이지만 목적에 따라 고르면 편합니다. 아래 4가지를 기억해 두세요.
- 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr): 국토교통부 공식 사이트로, 지번만 입력하면 연도별 개별공시지가를 바로 볼 수 있습니다.
- 정부24: 개별공시지가 확인서를 온라인으로 신청해 출력할 수 있어 제출용 서류가 필요할 때 적합합니다.
- 토지이음(eum.go.kr): 토지이용계획확인서에 개별공시지가가 함께 표시되어 용도지역 등 규제 정보를 같이 보기 좋습니다.
- 시·군·구청 및 행정복지센터: 방문이나 전화로 열람할 수 있으며, 온라인 조회가 어려운 분께 알맞습니다.
💡 서울 지역은 서울부동산정보광장에서도 조회가 가능합니다.
부동산공시가격 알리미 개별공시지가 조회 순서
가장 많이 쓰는 방법인 부동산공시가격 알리미 기준으로 설명드립니다. 로그인 없이 조회할 수 있습니다.
① 사이트에 접속해 상단의 개별공시지가 메뉴를 선택합니다.
② 시·도, 시·군·구, 읍·면·동을 차례로 고르고 지번(본번-부번)을 입력합니다. 임야라면 '산' 여부도 체크합니다.
③ 조회 기준연도를 2026년으로 선택하고 검색을 누르면 1㎡당 가격과 공시기준일이 나타납니다.
지번을 모를 때는 토지대장이나 등기부 등본에서 확인하면 됩니다. 토지대장에도 개별공시지가가 기재되어 있어 함께 볼 수 있습니다.
✅ 연도별 가격을 비교하면 내 땅이 몇 년간 얼마나 올랐는지 흐름까지 확인할 수 있습니다.
내 토지 공시가격 계산법
조회 화면에 나오는 금액은 1㎡당 가격이므로 전체 토지 가격은 면적을 곱해야 합니다.
토지 공시가격 = 개별공시지가(원/㎡) × 토지 면적(㎡)
평으로 알고 있다면 1평이 약 3.3058㎡이므로 먼저 ㎡로 바꾸어 계산하면 됩니다.
📌 예시 1 (쉬운 경우): 개별공시지가가 1㎡당 1,000,000원이고 면적이 100㎡라면 공시가격은 1억 원입니다.
📌 예시 2 (현실적인 경우): 서울 시내 대지 20평(약 66㎡)의 개별공시지가가 1㎡당 5,000,000원이라면 66 ×
5,000,000원으로 3억 3천만 원이 됩니다. 이 금액은 설명을 위한 가정이며, 실제 금액은 필지마다 다릅니다.
개별공시지가 이의신청 방법 및 필요서류
공시된 금액이 이웃 땅과 비교해 지나치게 높다고 느껴진다면 이의신청을 할 수 있습니다. 토지소유자와 이해관계인이 대상이며, 공시일로부터 30일 이내에 해야 합니다.
- 온라인: 부동산공시가격 알리미 또는 정부24에서 이의신청서를 제출합니다.
- 방문·우편·팩스: 토지 소재지 시·군·구청 민원실이나 행정복지센터에 접수합니다.
- 필요서류: 이의신청서와 함께 이웃 토지 가격 자료, 토지 특성 오류를 보여주는 자료 등 근거 서류를 첨부하면 도움이 됩니다.
접수된 토지는 비교표준지를 다시 살피고 감정평가사 검증과 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 조정 여부가 결정됩니다. 결과는 서면으로 통지됩니다.
💡 서울시의 경우 감정평가사 상담을 원하면 120 다산콜센터에 요청할 수 있습니다.
개별공시지가 자주 묻는 질문
Q. 개별공시지가는 언제 공시되나요?
매년 4월 말 전후입니다. 올해는 4월 30일에 결정·공시되었고, 1월 1일이 기준일입니다.
Q. 올해 이의신청 기간을 놓쳤는데 방법이 없나요?
기간이 지났다면 올해 가격에 대한 이의신청은 어렵습니다. 다만 토지 면적이나 용도 같은 기본 정보가 잘못 반영된 경우라면 관할 시·군·구청에 정정을 문의해 볼 수 있습니다.
Q. 개별공시지가가 실제 거래가격과 같은가요?
아닙니다. 공시가격은 시세 전체를 반영하지 않으며, 2026년 표준지 기준 시세반영률은 65.5%입니다. 실제 거래가격은 시장 상황에 따라 더 높거나 낮을 수 있습니다.
Q. 2027년에는 일정이 어떻게 되나요?
기준일은 2027년 1월 1일이며 올해와 비슷한 일정이 예상됩니다. 올해는 표준지 공시지가를 12월 중순부터 열람하고 의견을 받았으므로, 연말에 미리 확인해 두면 4월 말 개별공시지가 때 대비하기 좋습니다.
마무리
2026년 개별공시지가는 서울 평균 4.89%, 전국 표준지 평균 3.35% 상승이라는 흐름 속에서 지역별 차이가 컸습니다. 부동산공시가격 알리미에서 지번만 입력하면 내 토지 가격은 바로 확인됩니다.
가까운 시·군·구청 토지정보 담당 부서나 행정복지센터에서 상담을 받아 보시길 권합니다. 연말에는 표준지 공시지가 열람 일정도 챙겨 보세요.
※ 이 글은 2026년 10월 기준으로 작성되었으며, 지역과 필지에 따라 수치와 일정은 다를 수 있습니다. 정확한 내용은 국토교통부와 해당 지자체의 공식 안내를 확인하시기 바랍니다.
