전세계약은 단순히 도장 몇 번 찍고 돈 몇 번 보내는 일이 아닙니다. 보증금이 수천만 원에서 억 단위까지 걸려 있는 만큼, 한 번의 실수가 평생 모은 돈을 잃게 만들 수 있습니다.
2025년 현재 전세 시장은 불안정합니다. 깡통전세, 역전세, 급매물이 섞여 있어 위험과 기회가 동시에 존재합니다. 이런 상황에서 무턱대고 계약했다가는 사고로 이어지기 쉽습니다.
정부와 지자체는 이를 예방하기 위해 “계약 전 3가지, 계약할 때 3가지, 계약 후 3가지”라는 체크리스트를 권장합니다. 이름하여 3·3·3 법칙입니다.
오늘은 이 법칙을 누구나 쉽게 따라할 수 있도록 풀어 설명드리겠습니다. 집을 보러 다니기 전부터, 중개사무소에서 계약서를 쓰는 순간, 이삿날 현관 앞까지 바로 떠올릴 수 있는 ‘실전 가이드’가 될 것입니다.
전세계약시 유의사항 계약 전 3가지
많은 전세 사고는 사실 ‘계약 전’에 미리 확인했더라면 막을 수 있던 일입니다. 즉, 준비만 잘하면 사고의 대부분을 걸러낼 수 있습니다.
① 주변 시세 확인 – 보증금이 집값의 몇 %인지 계산
전세금이 집값의 90%에 가까우면 위험합니다. 예를 들어 집값이 2억 원인데 전세금이 1억8천만 원이라면, 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이를 흔히 ‘깡통전세’라고 부릅니다.
따라서 주변 실거래가를 기준으로 보증금이 안전한 수준인지 확인하세요. 특히 오피스텔이나 다가구주택은 거래 사례가 적으므로, 같은 골목, 같은 연식의 집과 비교하는 것이 좋습니다.
② 등기부 확인 – 집의 과거와 현재를 모두 본다
등기사항전부증명서는 집의 주인이 누구인지, 집에 어떤 빚이 잡혀 있는지 알 수 있는 유일한 문서입니다.
소유자: 계약 상대가 등기부상 소유자와 동일한지 확인하세요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서 원본이 반드시 필요합니다.
근저당·압류: 집에 빚이 많으면, 집이 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 선순위 채권(빚)과 내 보증금을 합해도 집값을 넘지 않아야 안전합니다.
신탁등기: 집이 신탁등기라면, 신탁회사가 진짜 주인입니다. 반드시 신탁원부와 동의서를 받아야 합니다.
기존 세입자: 전입세대 열람 내역을 통해 기존 세입자가 있는지, 그들의 보증금이 얼마나 되는지도 꼭 확인하세요.
③ 전세보증 가입 가능 여부 확인
전세금 반환보증은 전세 사고가 발생했을 때 내 보증금을 돌려받을 수 있는 유일한 안전장치입니다. 계약 전 반드시 보증 가입이 가능한지 확인하세요. 만약 가입이 안 된다면, 보증금을 줄이거나 계약 자체를 재검토하는 것이 안전합니다.
전세계약시 유의사항 계약할 때 3가지
이제 계약 단계에 들어왔습니다. 여기서는 문서 한 줄이 말 백 마디보다 강력하다는 사실을 기억해야 합니다. 계약서와 특약이 바로 내 권리를 지켜주는 도구입니다.
① 공인중개사 등록 확인
중개업소가 정식 등록된 곳인지 반드시 확인하세요. 단순히 사무실 벽에 붙은 등록증만 믿지 말고, 인터넷(브이월드, 지자체 조회 서비스)을 통해 공식 등록 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 또한 중개사가 가입되어 있는지도 확인하면 분쟁이 생겼을 때 도움이 됩니다.
② 계약 상대방이 진짜 집 주인인지 확인
임대인이 직접 나왔다면 신분증으로 이름과 주민등록번호를 확인하세요. 만약 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 합니다. 법인 소유라면 법인등기부와 사용인감계도 필요합니다. 이런 확인 절차를 건너뛰면 사기 위험이 커집니다.
③ 표준계약서와 안전 특약 사용
주택임대차 표준계약서를 사용하면 기본적인 권리가 보장됩니다. 여기에 안전 특약을 추가해 빈틈을 막으세요.
잔금 지급 전까지 기존 빚(근저당, 압류 등) 모두 없애기
계약~잔금 사이에 새 빚 잡히는 것 금지
전세보증 가입을 위해 필요한 서류를 임대인이 반드시 협조
관리비와 공과금은 입주 전 체납분은 임대인이 정산
집에 하자가 있으면 임대인이 수리
기존 세입자의 전출 기한을 정확히 명시
그리고 잔금은 절대 등기부 확인 → 기존 세입자 전출 → 열쇠 인도가 끝난 후에 보내야 합니다.
전세계약시 유의사항 계약 후 3가지
전세계약은 도장을 찍는 순간 끝나는 게 아닙니다. 이사한 뒤에도 보증금을 지키는 절차가 필요합니다.
① 전입신고와 확정일자 받기
전입신고를 해야 법적으로 대항력이 생깁니다. 또 확정일자를 받아야 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다. 이 두 가지는 이사한 당일에 함께 처리하는 것이 가장 안전합니다.
② 등기부 재확인
잔금 지급 직전과 이사 직전에 등기부를 다시 확인하세요. 새로운 근저당이나 압류가 생겼다면 즉시 중개사와 임대인에게 알려야 합니다.
③ 전세보증 가입
최대한 빨리 가입하는 것이 안전합니다. 전입신고와 확정일자가 완료되면 바로 신청하세요.
전세계약시 유의사항 위험 신호
다음과 같은 신호가 보이면 계약을 다시 생각해야 합니다.
보증금이 집값의 90% 안팎인 경우
집이 신탁등기인데 동의서를 보여주지 않는 경우
임대인이 세금이나 관리비를 자주 밀린 경우
계약금을 현금으로 달라 하고 영수증을 주지 않는 경우
전세보증이 가입되지 않는 집
이 중 2~3개라도 겹친다면, 무조건 멈추는 것이 안전합니다.
2025 전세 체크리스트 요약
계약 전 3가지: 시세 확인 · 등기부 확인 · 보증 확인
계약할 때 3가지: 중개사 등록 확인 · 집 주인 확인 · 표준계약서+특약
계약 후 3가지: 전입신고 · 확정일자 · 보증 가입
전세계약시 유의사항 체크 꼭!!
전세 사고는 “설마 괜찮겠지”라는 생각에서 시작됩니다. 하지만 원칙은 단순합니다.
계약 전에는 시세·등기부·보증
계약할 때는 중개사·집주인·계약서
계약 후에는 전입·확정일자·보증
이 9가지만 지켜도 내 보증금은 안전합니다.
2025년, 전세계약을 앞두고 있다면 오늘 내용을 꼭 메모해 두세요. 집을 보러 갈 때, 계약서를 쓰는 순간, 이사 당일 현관 앞에서 하나씩 확인한다면 불안한 마음을 크게 줄일 수 있습니다.
전세는 속도 싸움이 아니라, 위험을 피하는 지혜의 싸움입니다. 준비된 사람만이 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
